Når det kommer til prisfastsættelsen af en andelsbolig består denne af to overordnet elementer. Nemlig først en prisfastsættelse af hovedejendommen, altså andelsboligforeningens ejendom, og dernæst korrigeres for de forbedringer og evt. mangler der måtte være i den enkelte andelsbolig.
Prisfastsættelse af andelsboligforeningens ejendom
Indledningsvist skal der ske en prisfastsættelse af andelsboligforeningens ejendom. Denne prisfastsættelse sker efter andelsboliglovens §5 og indeholder 4 metoder
- Anskaffelsesprisen
- Valuarvurdering
- Den seneste ansatte ejendomsvurdering med evt. regulering
- Fastfrosset ejendoms værdi
Anskaffelsesprisen
I henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 1, litra a har foreninger mulighed for at benytte anskaffelsesprisen som grundlag for fastsættelse af ejendommens værdi. Dette er en metode der særligt anvendes i de situationer hvor ejendommens aktuelle er værdi er mindre end den aktuelle markedsværdi. Det er ligeledes et krav, at denne metode anvendes af nystiftede andelsboligforeninger i de første 2 år efter stiftelsen.
Metoden ses ligeledes anvendt ved “familie” andelsboligforeninger, hvor man aktivt søger at holde prisdannelsen nede til glæde for de fremtidige andelshavere. Den lavere andelsværdi hjælper de yngre i familien til nemmere at komme ind på boligmarkedet. Det ses også undertiden, at modellen anvendes til undgå en større arveafgift.
Valuarvurdering
Valuarvurdering har i senere år vundet mere og mere frem. Dette skyldes ikke mindst, at det offentlige har måtte give fortabt ved udarbejdelse af vurdering og de offentlige vurderingen er således ikke siden 2012 blevet opdateret. Det offentlige har i 2021 kastet håndklædet i ringen, og meddelt at det er slut med offentlige vurderinger i andelsboligforeninger. Årsagen skal formentlig findes i, at andelsboligforeninger ikke har nået grundlag for en skattemæssig indtægt af ejendommens værdi.
Langt de fleste andelsboligforeninger anvender således i dag en valuar til at vurdere værdien af foreningens ejendom. Dette giver også rigtig godt mening, da dette er det tætteste vi kommer på en korrekt prissætning af andelsboligforeningens ejendom.
Valuarvurderinger er dog fra tid til anden genstand for kritik, særligt når der rammes forkert af valuaren. Dette har medført, at der i 2018 blev udarbejdet en bekendtgørelse om udarbejdelse af valuarvurderinger. Særligt §3 i bilag 3 har ryddet op i den mere useriøse del af valuarer på markedet, idet en valuar fremover skal opfylde følgende betingelser
- Har uddannelsen Diplom i Vurdering
- Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme
- Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kr. pr. krav.
- Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.
Ejendomsvurdering med evt. regulering
En tidligere meget anvendt mulighed for prisfastsættelse af andelsbolig er den offentlige vurdering. Denne metode har dog været under udfasning igennem længere tid, da det offentlige siden 2012 ikke har opdateret deres vurderinger.
Der har senest i oktober 2022 været fremsat lovforslag om, at disse skulle indekseres. Loven var til at træde i kraft den 1. januar 2023 men er bortfaldet.
Fastfrosset andelsboligværdi
I forbindelse med regeringens indgreb mod boligspekulanter, kaldet Blackstone indgrebet, blev der for andelsboligforeninger indført en mulighed for at fastfryse en valuarvurdering. Dette blev indført for at imødegå evt. fald på boligmarkedet.
Skift af vurderingsprincip
Det står umiddelbart andelsboligforeningen frit for, at skifte vurderingsprincip såfremt generalforsamlingen måtte ønske dette. Det er dog vigtigt at understrege, at selvom der i andelsboligloven ikke findes nogle regler mod at skifte vurderingsprincip hvert år, vil årsregnskabslovens §13, punkt 9 dog være en hindring for dette. Årsrapporten skal som et grundlæggende princip være udarbejdet ensartet fra år til år, altså både formel og reel kontinuitet.
Beregning af andelskronen
Den samlede formue i andelsboligforeningen deles ud på enkelte andel, oftest i form af indskud eller areal som fordelingsnøgle.
Prisfastsættelse af den individuelle andel
I forbindelse med salget af en andelsbolig skal der udarbejdes en vurderingsrapport. Disse anbefalet udarbejdet af en professionel vurderingsmand der tager udgangspunkt i forbedringskataloget fra ABF. Herved sikres, at der foreningens andelsboliger vurderes på et ensartet og objektivt grundlag.
Forbedring
De forbedringer der måtte være foretaget inde i selve lejligheden er sælger berettiget til at modtage betaling for. Dette vil oftest være nyt køkken, nyt bad, nye gulve m.v. Det er vigtigt at forholde sig, at der på vurderingsrapporten alene kan medtages beløb til forbedringer, og ikke beløb til almindelige vedligeholdelse som eksempelvis maling af vægge.
Fejl og mangler
Indeholder andelsboligen fejl og mangler skal disse naturligvis fratrækkes købesummen. Det ses ofte, at sælger har udbedret enkelte fejl og mangler der er oplistet i vurderingsrapporten. Er dette sket og behørigt dokumenteret skal fejlen naturligvis ikke længere fratrækkes købesummen, da fejlen/manglen jo ikke længere er tilstede.
Løsøre og inventar
Der kan indgås frivillig aftale om salg af løsøre og ikke særligt tilpasset inventar. Vurderingsmanden vil oftest have prisfastsat disse i vurderingsrapporten.
Andre retshandler – Penge under bordet/sorte penge
Da andelsboliger, særligt i de større byer, oftest handles til priser der ligger markant under hvad lignede boliger vil koste som ejerboliger er mange forfaldne til at kræve penge under bordet i forbindelse med handlen. Der er gennem tiden set mange variationer af dette, det er dog vigtigt at understrege at dette IKKE er lovligt og vil kunne straffes efter lovens bestemmelser herom.
En ofte særlig anvendt variation er, at der forsøges overtalt en overpris for løsøre og inventar og gøre selve andelsbolighandlen betinget af samtidig handel omkring løsøre. Dette er ikke lovligt jf.
Den samlede prisfastsættelse af en andelsbolig
Den samlede prisfastsættelse af en andelsbolig består således af værdien af andelsboligen jf. andelsboligforeningens årsrapport tillagt den samlede værdi af vurderingsrapporten.
Leave a Reply