I dette indlæg vil jeg forsøge at gøre dig klogere på hvad en ejerforening (i mere korrekt udtryk en ejerlejlighedsforening eller i forkortet version E/F) er for en størrelse, hvilke regler der gælder for ejerforeninger, hvordan der træffes beslutninger og meget mere – læs gerne med.
Hvad er en ejerforening?
En ejerforening er ikke en forening i traditionel forstand. En ejerforening er mere et driftsfællesskab mellem de enkelte ejerlejlighedsejere i en ejendom.
Ejerforeningens formål er først og sidst, at administrere den fælles ejendom samt øvrige fælles anliggender for ejerforeningens medlemmerne. Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening, der er således tale om et pligtmæssigt medlemskab modsat foreninger i almindelig forstand der er baseret på et viljebestemt medlemskab. En ejerforeningen består således af samtlige lejlighedsejere i ejendommen, og ejerforeningen har ansvaret for driften af ejendommen.
Ejerlejlighedsejere ejer individuelt deres lejligheder, mens de øvrige dele af ejendommen og selve grunden ejes i sameje mellem alle lejlighedsejere. Det betyder, at ejerforeningens medlemmer også får et økonomisk fællesskab med hinanden. Ud over udgiften til egen ejerlejlighed er der således også udgiften til driften af den fælles drift af ejerforeningens ejendom.
Hverdagen i en ejerforening. Hvordan fungerer foreningen i praksis?
En ejerforening opererer strategisk efter et demokrati. Foreningens medlemmer indkaldes årligt til en generalforsamling der vælger en bestyrelse der foretager (i praksis tilser) den daglige drift af ejerforeningen. Det har den konsekvens, at generalforsamlingen er Ejerforeningens øverste myndighed. Det er her, alle væsentlige beslutninger vedrørende ejendommen og foreningens aktiviteter bliver truffet, ligesom ethvert medlem kan bringe forslag til generalforsamlingens behandling.
Der holdes årligt en ordinær generalforsamling i ejerforeningen. På generalforsamlingen har hver enkelt ejerlejlighed oftest stemmeret i henhold til lejlighedens fordelingstal. Fordelingstallet bliver ofte bestemt ud fra lejlighedens størrelse. Det betyder, at stemmerne vægtes i forhold til hvor mange kvadratmeter det enkelte medlem ejer i forhold til ejendommens samlede areal..
Ifølge ejerforeningens vedtægter er det fast punkt på dagsordenen, at der fremlægges regnskab for det forgangne år ligesom budgettet for det kommende år skal vedtages. Det er på generalforsamlingen, at alle væsentlige forhold vedrørende ejendommen, fx fornyelser eller forbedringer, besluttes.
Som nævnt indledningsvist er det også på generalforsamlingen, at ejerforeningens bestyrelse vælges. En ejerforeningens bestyrelse består ofte af 2-4 medlemmer foruden formanden, således at den samlede bestyrelse består af 3-5 medlemmer. Det er hensigtsmæssigt, at bestyrelsen består at et ulige antal medlemmer idet der derved ikke opstår stemmelighed i bestyrelsen. Skulle den situation opstår, at der i bestyrelsen er stemmelighed tæller bestyrelsesformand dobbelt og vil dermed være afgørende.
Generalforsamlingens beslutninger skal naturligvis efterleves af bestyrelsen samt ejerforeningens medlemmer. For at sikre, at alle medlemmer er bekendt med de på generalforsamlingen trufne beslutninger udarbejdes der beslutningsreferat fra generalforsamling der udsendes til samtlige medlemmer af foreningen. Det er derfor vigtigt, at du som medlem (eller kommende medlem) af en ejerforening læser generalforsamlingsreferater igennem så du er bekendt med de trufne beslutninger.
Der kan jo være truffet beslutninger der kan have indflydelse på den enkelte ejerlejlighedsejers privatøkonomi. Eksempelvis ved vedtagelse af beslutninger om kommende vedligeholdelsesarbejder der kan medføre en stigning i fællesudgifterne.
Hvilken lov er en ejerforening underlagt?
Ejerforeninger er underlagt Ejerlejlighedsloven. Ejerlejlighedsloven indeholder både bestemmelser om, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder, og de grundlæggende regler for ejerforeningen.
Ud over reglerne i Ejerlejlighedsloven kan ejerforeninger også reguleres af egne, supplerende vedtægter.
Hvad er vedtægter i en ejerforening?
En ejerforenings vedtægter er de spilleregler, som driftsfællesskabet skal fungere under. Det er altså regler for, hvordan foreningen skal drives. Vedtægterne regulerer bl.a. forholdene omkring ejerforeningens ledelse, regnskab, revision, vedligeholdelse af ejendommen og udgiftsfordelingen blandt lejlighedsejerne.
Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter, ligesom normalvedtægten gælder som udtømmende ret for ejerforeninger.
Da normalvedtægten ikke er særligt tilpasset den enkelte ejerlejlighedsforening forhold, vil der for de fleste ejerforeninger være behov for individuelt vedtagne vedtægter.
Har ejerforeningen individuelle vedtægter, vælger at supplere med en individuelle vedtægter, skal de tinglyses, før de er gældende. Indtil de er tinglyst, vil normalvedtægten gælde. Ændringer af de individuelle vedtægter skal på samme måde tinglyses, før de er gyldige.
I de individuelle vedtægter vil der typisk være regler om fordeling af vedligeholdelsesforpligtelserne for ejendommen, installationer og tilbehør mellem den enkelte lejlighedsejer og ejerforeningen. Det er derfor vigtigt, at du læser vedtægterne nøje, inden du køber en ejerlejlighed, så du ved, hvilke vedligeholdelsespligter du selv har, og hvilke ejerforeningen har.
Hvordan ændrer man vedtægterne i en ejerforening?
Vedtægtsændringer i en ejerforening kan alene træffes af foreningens generalforsamling. Dette sker ved, at der på generalforsamlingen fremsættes konkret forslag om de vedtægtsmæssige ændringer der ønskes. Disse forslag sættes således til afstemning blandt ejerforeningens medlemmer på foreningens generalforsamling.
Det vil fremgå af ejerforeningens vedtægter, med hvilket stemmeflertal beslutninger om ændring af vedtægterne kan træffes. Beslutninger vedrørende vedtægtsændringer kræver kvalificeret flertal. Således skal 2 tredjedele af det totale antal stemmeberettigede medlemmer i ejerforeningen (ud fra antal af lejligheder og fordelingstal) stemme for forslaget, for at det kan vedtages.
Hvis forslaget om vedtægtsændring ikke bliver vedtaget, men har opnået tilslutning fra mindst 2 tredjedele af de fremmødte stemmeberettigede medlemmer, kan foreningen afholdes en ekstraordinær generalforsamling. Der kan være bestemmelser i foreningens vedtægter om hvor hurtigt en sådan skal afholdes. Forefindes der ikke sådanne regler bør den afholdes i umiddelbar forlængelse af den forrige, naturligvis med respekt for vedtægtens bestemmelse om indkaldelsesvarsel.
På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget vedtages med 2 tredjedele af de afgivne stemmer, uanset antallet af fremmøde.
De fleste andre beslutninger, såsom regnskab, budget og vedligeholdelse, vedtages på generalforsamlingen med simpelt flertal.
Der forefindes en naturlig beskyttelse af det enkelte medlem, således der kan sædvanligvis ikke træffes beslutninger der fratager det enkeltes medlem individuelle rettigheder eller pålægger det enkelte medlem urimelige forpligtigelser. I sådanne situationer har det enkelte medlem vetoret mod beslutning.
Udover vedtægterne findes der også oftest en husorden eller ordensreglement i en ejerforening?
Hvad er forskellen mellem vedtægter og husorden I tillæg til vedtægterne kan en ejerforening også vedtage en husorden, der regulerer en række praktiske forhold.
Ejerforeningen beslutter selv, hvilke områder husordenen skal omfatte, og den er ofte udformet, så den passer til den enkelte ejendom. Det kan fx være regler om, hvorvidt man må holde husdyr, hvor sent der må spilles høj musik, hvor cykler og barnevogne skal placeres, og hvor på fællesarealet børn må lege.
I foreningens vedtægter vil det ofte være angivet, hvilke sanktioner der vil være, hvis husordenen ikke respekteres. Det kan fx være, at der ved første overtrædelse bliver givet en advarsel, og at lejlighedsejeren ved gentagne overtrædelser bliver pålagt at fraflytte lejligheden.
Det er derfor vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens husorden, inden du køber en ejerlejlighed, så du er sikker på, at det er regler, du kan leve under.
Leave a Reply